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會不會全國普降？如何保證降價不降質(zhì)？

部分城市物業(yè)費下調(diào)調(diào)查

常州花語馨苑小區(qū)宣布下調(diào)物業(yè)費，承諾將物業(yè)費由原先每月每平方米1.8元下調(diào)至1元；重慶風花樹小區(qū)發(fā)布公告，物業(yè)費從每月每平方米1.8元降到1.3元，降幅高達27.8%……長期鐵板一塊的物業(yè)費，近來在全國各地出現(xiàn)松動跡象。

根據(jù)第三方研究機構(gòu)克而瑞物管推出的《2024年中國物業(yè)行業(yè)年度盤點報告》，去年，重慶、銀川、青島和武漢4座城市的百余個項目實現(xiàn)了物業(yè)費下調(diào)，降幅在20%-35%之間，且多數(shù)物業(yè)承諾“降價不降服務標準”。多數(shù)項目的降費通過友好協(xié)商實現(xiàn)，也有項目選擇更換物業(yè)公司達成降費訴求。

各界對這種現(xiàn)象普遍“點贊”的背后，也有少數(shù)聲音擔心物業(yè)服務品質(zhì)會下降。這波物業(yè)費“降價潮”究竟折射出怎樣的市場變化，這股風潮又能刮多久、刮多遠？記者對此進行了調(diào)查。

下調(diào)集中在二三線城市

前不久，家住湖北省武漢市東湖高新區(qū)綠地光谷星河繪小區(qū)的陳女士接到通知，小區(qū)物業(yè)費標準從每月每平方米3元降至2.5元?！鞍次壹?00多平方米的住房面積，一年下來節(jié)省600多元?！标惻空f。

臨近該小區(qū)的光谷188國際社區(qū)，今年的物業(yè)費從每月每平方米3.3元降至2.6元。該社區(qū)物業(yè)工作人員表示，為提高繳費率，此前物業(yè)公司就出臺過“交十個月送兩個月”的優(yōu)惠政策，現(xiàn)在是直接把價格標準下調(diào)了0.7元。

據(jù)不完全統(tǒng)計，去年以來，武漢有超過40個小區(qū)的物業(yè)公司宣布下調(diào)物業(yè)費。不僅如此，“降價風”還吹到了重慶、南昌、深圳等城市。

從貼出的公告看，重慶風花樹小區(qū)業(yè)主通過集體協(xié)商，將物業(yè)費調(diào)整為每月每平方米1.3元，負責該項目的重慶嘉利安物業(yè)管理有限公司稱，此舉是為了響應業(yè)主呼聲；江西南昌西站瑞都小區(qū)聘用的物業(yè)公司宣布，自今年起，小區(qū)物業(yè)費由原先的每月每平方米2.8元降至2元，降幅達28.6%；廣西柳州維美物業(yè)服務有限公司甚至宣布，在其服務的新華庭小區(qū)實行免收物業(yè)費，前提是該小區(qū)和物業(yè)公司成功續(xù)簽合同。

值得注意的是，深圳、上海等地的“豪宅”項目物業(yè)費也有所下降。例如，深圳前海潤峯府小區(qū)業(yè)主成功爭取物業(yè)費下調(diào)，將該豪宅的物業(yè)費從每月每平方米9.9元下降到6.9元，降幅達30%；上海一項目在交房中公開通知業(yè)主，將物業(yè)服務費從原價每月每平方米13.6元調(diào)整為10.5元。

隨著部分地區(qū)拉開物業(yè)費降價的序幕，各地市民對此密切關注。市民孫先生告訴記者，自己的住房面積在100平方米左右，物業(yè)費單價3.6元，每年雷打不動的固定支出就是4000多元，已經(jīng)和電費、水費、燃氣費、電話費、供暖費一樣，成為生活中不可回避的一項支出，而且不會像其他固定支出一樣因為自己“節(jié)省”而減少。一旦欠繳物業(yè)費，就會因為不能刷電梯卡，連回家都成為奢望。物業(yè)費已經(jīng)成為不少家庭一筆不小的負擔。

不過，這股風潮能否吹得更遠，目前來看，還存在不確定性。中指研究院的監(jiān)測顯示，2024年至今，物業(yè)費降費項目主要集中在部分二線城市以及三線城市，如重慶、青島、武漢、銀川、成都、南昌、徐州等，尤其是去年以來發(fā)布物業(yè)費限價政策的城市，物業(yè)費整體降幅區(qū)間集中在10%-40%。不同城市、不同項目的物業(yè)費跌幅差異也較大。

盤古智庫高級研究員江瀚分析，物業(yè)費在各地各小區(qū)形成普遍下調(diào)的可能性不大，特別是一些經(jīng)濟發(fā)達、房地產(chǎn)市場成熟穩(wěn)定的一線城市，物業(yè)費相對較為穩(wěn)定。

多重壓力下的無奈選擇

在此次物業(yè)費“降價潮”中，青島的表現(xiàn)尤為“硬核”。

記者注意到，青島市城陽區(qū)發(fā)布了《關于對普通住宅前期物業(yè)服務收費超出政府指導價進行自查整改的通知》，打響當?shù)亟蒂M“第一槍”。規(guī)定了根據(jù)物業(yè)服務區(qū)域收費面積規(guī)模確定基準價格上浮幅度上限，其中，收費建筑面積8萬平方米以內(nèi)（含8萬平方米），上浮幅度不超過20%；收費建筑面積8-15萬平方米以內(nèi)（含15萬平方米），上浮幅度不超過10%；收費建筑面積15萬平方米以上，收費標準不得上浮。除此之外，青島西海岸新區(qū)也發(fā)文《關于嚴格執(zhí)行青島市普通住宅前期物業(yè)服務收費價格政策的特別提醒告誡函》，并隨函附帶了一份《70個超出政府指導價收費項目明細》。該文件面向全區(qū)各普通住宅前期物業(yè)服務，重點對70家超出政府指導價的小區(qū)物業(yè)公司提出告誡，其中不乏萬科、融創(chuàng)、碧桂園等知名品牌。

從記者在各地調(diào)查的情況看，部分城市出現(xiàn)的物業(yè)費下調(diào)是多重因素疊加的結(jié)果。

——地方政府出臺政策，調(diào)控規(guī)范收費標準。今年，中共中央辦公廳、國務院辦公廳印發(fā)《提振消費專項行動方案》，在提振消費的同時，也提出了減少居民支出負擔的具體舉措。當前，包括青島在內(nèi)的一些地方著眼于民生大局，圍繞社會討論熱烈、矛盾易發(fā)多發(fā)的物業(yè)領域主動施策，直接推動物業(yè)費降低。

重慶自去年6月1日起施行《重慶市物業(yè)服務收費管理辦法》，規(guī)定了住宅前期物業(yè)服務收費實行政府指導價、超最高等級服務的住宅前期物業(yè)服務費單獨核定等內(nèi)容；武漢新洲區(qū)去年底發(fā)布《關于制定新洲區(qū)住宅前期物業(yè)服務收費標準的通知》，實行分級定價。“武漢、青島等部分城市設置了物業(yè)費浮動機制，符合市場調(diào)節(jié)規(guī)律?！敝兄秆芯吭撼崭痹洪L黃瑜表示，大多數(shù)發(fā)布公告的物業(yè)在表示降價的同時，承諾不降低物業(yè)服務標準，這類舉措值得肯定。

——房價、房租、收入等下行壓力增加，業(yè)主降價呼聲高漲。業(yè)內(nèi)人士指出，當前房地產(chǎn)市場供需結(jié)構(gòu)發(fā)生重大轉(zhuǎn)變，部分城市房價和房租出現(xiàn)顯著調(diào)整，考慮到房屋持有成本，業(yè)主對物業(yè)費的敏感度顯著提升。

綠地光谷星河繪小區(qū)業(yè)主陳女士坦言，房價下跌后許多業(yè)主對較高的物業(yè)費不滿，多次向有關部門反映，“這次降費是業(yè)主們斗爭的結(jié)果”。

——物業(yè)管理行業(yè)進入存量競爭時代，企業(yè)為提升收繳率或競標成功率主動降價。中指研究院近期發(fā)布的研報顯示，物業(yè)管理行業(yè)的規(guī)模增量市場逐步收縮，盈利空間進一步壓縮。去年，百強企業(yè)毛利潤均值為3.19億元，同比下降1.34%；凈利潤均值為7990.71萬元，同比下降4.71%。

實際上，物業(yè)公司獲取收益的渠道并不止物業(yè)費一項。記者了解到，多數(shù)物業(yè)公司收入支出明細從未向業(yè)主公示，甚至大修基金的使用情況也只是張貼公告簡單告知。專家指出，業(yè)主在呼吁物業(yè)費降價后，如果物業(yè)公司不能將收入支出透明化或者主動撤出小區(qū)，以證明降價會導致虧損，那么物業(yè)費降低本身就具備合理的空間。

亟待回歸合理區(qū)間

物業(yè)收費標準、服務質(zhì)量與每一位居民息息相關。當前，社會各界關于物業(yè)費的討論熱度高，有待基層政府部門主動作為進行規(guī)范，物業(yè)公司則應以優(yōu)質(zhì)換優(yōu)價，才能贏得業(yè)主的認可。

——整治物業(yè)亂收費現(xiàn)象。有業(yè)內(nèi)人士透露，一些公司依據(jù)較高的前期物業(yè)收費標準，利潤率能達到百分之二三十，這與物業(yè)行業(yè)本身普惠低利潤率的行業(yè)屬性相背。專家認為，借助此輪“降費潮”整治物業(yè)領域超標準收費、超期預收費、公共收益去向不明等亂象正逢其時。

在當前房屋空置率居高、人口跨區(qū)域流動增多的現(xiàn)實背景下，空置房屋能否少交或免交物業(yè)費？對于群眾這一期盼，安徽省淮北市政府在官網(wǎng)表示，業(yè)主的房屋無人居住，即使未產(chǎn)生明顯的管理費（比如清理垃圾、乘坐電梯等），但物業(yè)有做到替業(yè)主看護房子，維護公共空間。所以，空置房仍然需要繳納物業(yè)費。至于繳多少，各地會有不同規(guī)定。天津市住建部門回應，無論房屋是否空置，物業(yè)企業(yè)對小區(qū)公共區(qū)域服務的投入是不變的，目前出臺空置房物業(yè)費減免的政策法規(guī)缺乏上位法依據(jù)。

——規(guī)范物業(yè)價格，給出符合市場行情的必要指導。青島的實踐證明，行業(yè)指導對規(guī)范市場秩序，穩(wěn)定群眾心理預期效果明顯。而且，物業(yè)費合理下調(diào)有助于增強小區(qū)二手房的吸引力，進而促進二手房交易流通，促進房地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展。

記者調(diào)查中，有群眾反映，東部一些大城市新建小區(qū)物業(yè)費收費單價普遍在每月每平方米3元以上，甚至4元、5元，向物業(yè)反映后，物業(yè)往往會以經(jīng)過了相關部門批準、周邊都是這類價格搪塞。這種情況下，如果能有政府物業(yè)指導價格作為依托，就能夠使物業(yè)收費更有依據(jù)。

——物業(yè)服務應“質(zhì)價相符”。本輪“降費潮”中，有已經(jīng)降費的小區(qū)業(yè)主擔心，降價會影響到物業(yè)服務水準。業(yè)內(nèi)人士指出，引導物業(yè)企業(yè)“卷服務”，提升管理效率和服務響應速度是關鍵。

在廣西，柳州維美物業(yè)服務有限公司在部分小區(qū)實行免物業(yè)費模式，備受輿論關注?！斑@從一定程度上反映出，在物業(yè)多元收費模式下，如果資源調(diào)配得當、服務到位，物業(yè)費降至‘0’元并非完全不可能。”分析人士表示。（記者 毛振華 黃江林）